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根據現行法律規定和實踐操作，廠房可以作為抵押物，但需滿足特定條件并遵循法定程序，具體要點如下：
? 一、法律可行性
產權性質
廠房作為不動產，其房產證是法定的財產權利憑證，所有權人可依法將廠房抵押給金融機構或債權人用于融資。
法律依據：《民法典》第三百九十五條明確規定，建筑物（包括廠房）屬于可抵押財產范圍。
例外限制：土地所有權、公益設施、權屬爭議或被查封的廠房不得抵押。
適用范圍
村辦企業、鄉鎮企業的廠房及占用范圍內的集體土地使用權可抵押。
工業用地上的廠房（需產權清晰）也可抵押，但貸款限制較多。
在建工程廠房需滿足抵押登記條件。
?? 二、抵押必要條件
權屬清晰
廠房必須具有合法產權證明（房產證、土地使用證），無所有權爭議、查封或限制抵押情形。
辦理抵押登記
需簽訂書面抵押合同，并向不動產登記部門辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。
未登記的抵押權無效。
借款人資質
企業需具備合法經營資格，個人或企業均需信用記錄良好且具有還款能力。
?? 三、抵押貸款限制
貸款額度與利率
工業廠房抵押率較低，通常為評估值的 40%-60%（住宅可達70%-90%）。
貸款利率普遍在 4%-6% 之間，貸款期限較短（多為3-5年）。
銀行審批要求
優先接受省級/市級工業園區的廠房，縣級以下較難通過。
需提供實際經營證明（如營業執照），且僅限經營性貸款用途。
流通性風險
工業廠房交易稅費高、變現能力弱，影響銀行授信意愿。
?? 四、操作建議
盡職調查：抵押前需確認廠房無歷史抵押、查封或環保問題等隱性風險。
跨境抵押特別注意：各國登記制度差異可能導致擔保無效，需提前核查當地法規。
總結：廠房可抵押融資，但需確保 產權無瑕疵+完成法定登記，并接受較低貸款額度和嚴格審批。建議提前咨詢專業機構評估可行性。
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